Skip to content

Перепланировка в новостройке. Советы юриста и строителя

Мы рады приветствовать вас на нашем сайте. Раз уж вы здесь, наверняка, вы интересуетесь вопросами, связанными с тем, как узаконить перепланировку в новостройке и сделать все правильно, что избежать каких-либо проблем. В данной статье мы подробно рассмотрим многие моменты и расскажем, что требуется для получения разрешения на перепланировку или переустройство.

Приведем в пример простую ситуацию. Вы купили квартиру в новостройке или получили жилье в наследство, но оно находится в ужасном состоянии. Хотите вы или нет, но рано или поздно придется задуматься об изменении конфигурации квартиры. И главный вопрос здесь — с чего начать перепланировку.

Что это такое?

Под перепланировкой подразумевают любые действия, затрагивающие следующие изменения, связанные со стенами и несущими конструкциями:

  • демонтаж;
  • монтаж на новом месте;
  • проделывание дверных и оконных проемов, а также их заделывание строительными материалами (кирпич, блоки, гипсокартонные конструкции).

Изменения в планировке должны отображаться в техническом паспорте. Этот документ содержит следующую информацию:

  • адрес, этаж и год постройки;
  • план расположения жилых и нежилых помещений (санузлы и кухни);
  • экспликация помещений с указанием площадей;
  • степень износа здания;
  • тип несущих конструкций;
  • сведения о капитальном ремонте.

Если на документах из БТИ будут указаны стены, которых по факту уже нет, а площадь помещений не будет соответствовать данным из экспликации, то могут возникнуть проблемы. Рекомендуется принять меры, чтобы узаконить перепланировку квартиры.

Перепланировка или переустройство в новостройке. Есть ли разница

Для согласования перепланировки или переустройства обращаются в один и тот же орган, который называется Московской жилищной инспекцией (МЖИ). Но между переустройством и перепланировкой есть небольшая разница:

  1. Перепланировкой называют работы по сносу или возведению стен в квартире. Также сюда относится устройство дверных проемов на новом месте.
  2. Переустройством называется перенос мойки, унитаза или электроплиты. То есть, речь идет об изменениях, связанных с инженерными коммуникациями.

Не всегда перепланировкой является то, что ей приписывают. Замена покрытия стен и потолков или снос встроенного шкафа не требует разрешения. Никто вас потом не попросит вернуть все как было.

Чтобы узнать, какие работы требуют согласования перепланировки, обратитесь к п.2 Приложения 1 Постановления правительства Москвы №508. Также вы можете прочитать нашу статью «Согласование перепланировки квартиры 2021».

Порядок согласования перепланировки

Для каждого дела в жизни существуют профессионалы. Знать и уметь абсолютно всё — невозможно. Особенно это касается перепланировки. Лучше обратиться к специалистам по согласованию, чем тратить личное время и допускать одну ошибку за другой.

Как вариант, для получения разрешения вы можете обратиться в нашу компанию. Мы умеем решать даже очень сложные задачи, когда многие специалисты отказываются помочь.

Если вы затеяли ремонт и уже поняли, что потребуется перепланировка жилого помещения, то возникает главный вопрос: какие действия и в какой последовательности нужно совершить? Давайте пошагово рассмотрим все этапы:

  1. Сначала вам потребуется технический паспорт. Его получают в территориальном БТИ, предварительно заплатив пошлину. Чтобы у вас приняли заявку в работу, необходимо предоставить следующие документы:
  • выписку ЕГРН или ДДУ;
  • акт приема передачи;
  • поэтажный план от застройщика с зонированием стадии «П», заверенный подписью и печатью управляющей компанией или застройщиком.

Стоимость технического паспорта БТИ составляет от 15 000 рублей.

На получение в Москве у вас уйдет 21 день. Техпаспорт содержит данные об изначальном состоянии квартиры, чтобы государственная жилищная инспекция могла увидеть те изменения, которые вам требуются.

  1. Также техпаспорт нужен для обращения в организацию с допуском СРО, чтобы вам разработали проект перепланировки и подготовили  заключение о состоянии несущих конструкций, с которыми будут производиться работы. Стоимость проектной документации будет от 24 000 рублей

О разработке проекта перепланировки мы подробно рассказываем здесь.

  1. Если вы хотите сэкономить и вам требуется несложная перепланировка, то вы можете согласовать работы самостоятельно, подготовив простой эскиз. Перечень работ, не требующих согласования по проекту в этом году расширился. Об этом вы можете узнать в нашей статье «Перепланировка квартиры: что можно, а что нельзя?».

В идеале нужно сначала получить решение о согласовании, а потом делать ремонт в квартире. Но на практике так делают немногие и сначала ремонтируют квартиру, а потом узаконивают перепланировку. И что интересно, на согласование может уйти меньше времени. Распоряжение действует 12 месяцев с однократным продлением его на 6 месяцев. 

В некоторых случаях незаконная перепланировка может стать проблемой и обернуться штрафом. Для физлиц он составляет до 2500 рублей, а для организаций до 350 000 рублей.

Проектную документацию можно согласовать в МЖИ в срок до 45 дней. Эта услуга бесплатная. Подают документы в электронном виде на сайте Госуслуг. Вам не придется тратить время, чтобы куда-то ехать. Для подачи документов нужно подготовить следующие копии документов:

  • выписка ЕГРН;
  • проект с электронной и техническое заключениеподписью;
  • техпаспорт БТИ;
  • согласие собственников, если вы не являетесь единственным владельцем.

Пример выписки ЕГРН

В случае, если недвижимость еще не оформлена на вас, необходимо предоставить договор о долевом участии с актом приема передачи недвижимого имущества. Для получения решения о согласовании перепланировки и переустройства в бумажном виде, во время обращения укажите МФЦ, в котором вы хотите забрать документы.

Иногда приходится сталкиваться с ситуацией, когда другой собственник не согласен с перепланировкой квартиры и через суд требует вернуть все как было. В этом случае понадобится опытный юрист, который будет отстаивать ваши интересы.

Какие стены можно сносить?

Как правило, перепланировка связана со сносом стен и их возведением на новом месте. Как понять, какие работы можно делать, а какие нельзя? Вы должны знать, где расположены несущие стены. Для этого вы можете обратиться в нашу компанию. Мы подскажем, какие работы и с какими стенами в вашей квартире можно выполнять перепланировку.

Считается, что несущие стены трогать нельзя. Но иногда это необходимо. Для этого требуется техническое заключение. Для его получения обращаются к авторам проекта дома или в организацию, выбранную Мосжилинспекцией. Если авторов проекта дома уже нет, а такое часто бывает, то сегодня организацией, которая может выдавать техническое заключение с затрагиванием несущих конструкций, является ГБУ «Экспертный Центр». После обследования будет вынесено заключение о возможности или невозможности проведения работ по перепланировке.

Если требуемые изменения противоречат строительным нормам и могут нарушить конструкцию дома, то вы получите отказ, даже если вам необходим не снос стены, а устройство дверного проема. Каждый конкретный случай нужно рассматривать индивидуально.

Если техническое заключение положительное, то можно приступать к разработке проекта перепланировки квартиры. Только после этого строительная компания может начать демонтажные работы. Несущая стена, в которой проделан дверной проем, должна иметь металлическое усиление.

Выполненные работы с несущими конструкциями фиксируют в актах на скрытые работы. Желательно сделать фотофиксацию выполненных работ.Обязательно должен быть акт о завершенной перепланировке, включая акты скрытых работ. Их подготовкой занимается строительная компания. Также с этим могут помочь наши специалисты. Мы подготовим документы, которые потом нужно завизировать. Это делается строительной компанией, нами или организацией, занимавшейся подготовкой проектной документации.

Мокрые зоны

В квартирах с так называемой свободной перепланировкой нужно уделить особое внимание кухне, санузлу и ванной комнате. Эти помещения от других отличаются повышенной влажностью и использованием сантехники. Обязательно требуется качественная гидроизоляция пола.

Кухня

Многие владельцы квартир рассматривают варианты увеличения площади кухни за счет жилых помещений. Это запрещено. Если кухня будет расположена частично над жилой зоной квартиры, находящейся этажом ниже, то такая самовольная перепланировка будет считаться незаконной.

Исключением является ситуация, когда квартира расположена на первом этаже или под ней нет жилых помещений. Гидроизоляцию пола нужно зафиксировать актами скрытых работ и, на всякий случай, сделать фотофиксацию.

Санузел

Также, как и кухня санузел относится к мокрой зоне. Увеличивать его площадь, используя жилые помещения и площадь кухни, запрещается. Но вы можете сделать это за счет коридора, кладовой или другого нежилого помещения. Гораздо проще владельцам квартир на первых этажах. Они могут увеличить площадь санузла за счет жилых зон, не нарушая законодательство.

Перепланировка квартиры часто включает в себя объединение санузла и ванной. Для этого убирают стену и делают качественную гидроизоляцию пола, не забывая об актах скрытых работ.

Что нужно знать о теплых полах

Чтобы проживание в квартире было комфортным, можно сделать теплые полы. Обычно рассматривают два варианта:

  1. водяной теплый пол;
  2. кабельный (электрический) теплый пол.

Водяной теплый пол в квартирах использовать нельзя. Это объясняется большой нагрузкой на систему отопления. Современное законодательство не относит данный тип полов к разрешенным. Нарушителей быстро обнаруживают, так как давление в системе сильно падает. Поэтому водяной теплый пол даже не стоит рассматривать.

Вместо него устанавливают электрическую систему, размещая специальные греющие кабели внутри стяжки или внутри плиточного клея. Для получения разрешения нужно обратиться в управляющую компанию, предварительно заказав проект электроснабжения. Он должен содержать информацию о нагрузке, которую будет оказывать кабельный пол. Если она будет слишком большой, то вы получите отказ.

Как правило, проблем с согласованием не возникает и владелец квартиры в ближайшее время может приступить к работам по утеплению полов при помощи электрических кабелей. Данный вид работ согласовывать с Мосжилинспекцией не требуется.

После окончания ремонтных работ

По окончании ремонта квартиры в новостройке, для завершения согласования перепланировки готовят пакет документов и подают их в московскую жилищную инспекцию. Ремонт принято считать законченным при выполнении следующих условий:

  • установлены все перегородки;
  • установлена сантехника;
  • выполнен монтаж дверей и встроенных шкафов;
  • напольные покрытия уложены во всех помещениях.

Установка мебели не считается обязательной. Собранные документы понадобятся для подписания акта о завершении переустройства в квартире. Также вам понадобятся:

Иногда требуется заверить документы в управляющей компании (в случае использования общего имущества). Подать документы можно через Госуслуги в режиме онлайн. Это очень удобно, так как не нужно куда-либо ехать.

Сотрудники жилищной инспекции получат документы, ознакомятся с ними и свяжутся с вами, чтобы согласовать дату приемки квартиры. В назначенное время к вам приедет инспектор и если перепланировка была выполнена точно по проекту, то будет подписан соответствующий акт. Он вам понадобится, чтобы получить новый технический паспорт квартиры, который выдается в БТИ.

Процесс получения документов в БТИ не быстрый. Вам понадобится не меньше 2-х недель, начиная с даты подписания акта о завершении переустройства или перепланировки, прежде чем вы сможете подать заявление для получения нового техпаспорта.

Вы, как собственник квартиры, в которой требуется согласовать перепланировку, должны пригласить техника из БТИ, чтобы он сделал обмеры. При получении технического паспорта внимательно проверьте все данные. Бывает так, что техник допускает грубые ошибки, указав не тот этаж, номер квартиры, назначение помещения или уменьшив площадь. Стоимость нового технического паспорта БТИ составит 15 000 рублей

После этого требуется еще ряд действий, чтобы согласование перепланировки можно было считать законченным. Необходимо внести изменения в ЕГРН. Обязательно прочитайте другую нашу статью «Как согласовать перепланировку в квартире».

Пара слов о самовольной перепланировке

Мы живем в России, где до сих пор люди могут не обращать внимание на законы, надеясь, что никто ничего не заметит и не спросит. Действительно, иногда это срабатывает. Часто делают перепланировку без разрешения и живут так много лет. И только потом, когда необходимо продать недвижимость, все возвращают в прежнее состояние или начинают изучать информацию о том, как узаконить перепланировку.

Этот вариант допустим только тогда, когда вы точно знаете, что те изменения, которые вы произвели в квартире, не нарушают строительных норм и не грозят вам большими штрафами. Также нужно понимать, что законы в России сейчас одни, а завтра могут быть другими, совсем не в вашу пользу.

Если вы только что купили квартиру в новостройке и вам требуется перепланировка, сразу делайте все правильно. Для этого вам нужно пройти несколько шагов:

  • заказать техпаспорт;
  • подготовить проектную документацию;
  • получить положительный ответ из МЖИ;
  • сделать перепланировку, обратившись в строительную компанию с допуском СРО;
  • после подписания акта о завершении перепланировки получить новый технический паспорт квартиры.

Теперь вы располагаете базовыми знаниями о переустройстве и перепланировке жилья в новостройке. Если вам требуется консультация от специалистов, обращайтесь в компанию ОСТ-ЭкоСтрой.

Статьи по теме

Пока нет комментариев, вы можете добавить ниже!


Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

×