Жилье в залоге у кредитных организаций имеет ограничения, которые не дают распоряжаться жилплощадью в полной мере. Если происходит покупка квартиры с перепланировкой в ипотеку, нужно изучить договор и документы на квартиру, чтобы понять, было ли все оформлено законно. В противоположном случае незаконные действия приведут к штрафным санкциям.
Можно ли делать перепланировку в ипотечной квартире
Возможна ли перепланировка в ипотечной квартире, зависит от типа работ, которые жилец собирается реализовать, а также полноценности согласования. Небольшие перестановки, в том числе перенос радиаторов или установку межкомнатной двери, при соблюдении всех инструкций банк согласует. Есть несколько случаев, когда последует отказ. Среди них:
- капитальные работы;
- любые действия, которые приведут к снижению стоимости жилья;
- ухудшение качества жилплощади.
Согласие банка возможно только при соблюдении всех правил и предварительном одобрении проекта другими инстанциями. Примером будет перемещение газовой плиты, которое требуется согласовывать с газовой службой.
Изучаем кредитный договор
Покупка квартиры с перепланировкой в ипотеку возможна только при официальном согласовании всех проведенных работ. Любое жилье, которое имеет незаконный ремонт, не доступно для ипотечного кредита.
После приобретения жилья оно получает ряд ограничений, которые указываются в договоре. Они могут относиться не только к капитальным работам, но и мелкому ремонту. По этой причине требуется тщательно изучать документы. Примером будет простая оклейка стен обоями. Даже она может находиться под ограничением, что приведет к штрафным санкциям от банка.
При негативном варианте, когда вмешательство значительно, организация может добиться изъятия жилья или заставить погасить кредит досрочно.
Как убедить банк, что перепланировка — это хорошо
Купленная недвижимость не должна потерять в стоимости после работ. Это главный фактор при переговорах с банком. Учитывается возможность организации запретить проводить любой ремонт.
Для того чтобы увеличить шансы на законную перепланировку в ипотечной квартире, нужно предварительно сделать план. В нем указываются все работы и изменения, которые уже согласованы с инстанциями, то есть все действия будут разрешенными.
Также важно предоставить официальную оценку, согласно которой стоимость квартиры не изменится или вырастет.
Одобренными должны быть все изменения и работы. Это убедит банк в их необходимости.
Недопустимые перепланировки
Согласование перепланировки проводится строго до начала внесения изменений. Любые действия, которые не были разрешены, будут относиться к незаконным. Дополнительно есть список работ, которые считаются недопустимыми. Среди них:
- перенос отопительных батарей на балкон;
- обустройство лоджий и террас на втором этаже и выше;
- устранение естественной вентиляции;
- затруднение доступа к инженерным коммуникациям;
- объединение кухни или санузлов с жилым помещением;
- любые работы, которые сделают комнаты нежилыми;
- ухудшение общих условий проживания;
- нарушение несущих стен или увеличение нагрузки на них.
До составления проекта рекомендуется выяснить весь список ограничений, которые действуют на объекте.
Последствия от несогласованных действий
Заемщик при проведении несогласованных работ может подвергнуться наказанию, в том числе административному. Чаще всего банк вводит санкции в виде штрафа, увеличения процентной ставки. Также возможно расторжение договора с полноценной выплатой всей стоимости недвижимости, которая не была погашена.
Согласно статье 7.21 КоАП РФ нарушитель получает штраф в 1500 рублей и приводит недвижимость в первоначальное состояние за свой счет.
Порядок действий
До того, как узаконить перепланировку, потребуется согласовать все изменения в нескольких организациях.
Согласование
До момента обращения в банк потребуется правильно оформить документы, которые будут подтверждением законности действий и возможности согласования перепланировки. Без них банк в большинстве случаев отказывает.
С банком
Банк должен своевременно получить информацию о готовящихся работах, а также полноценные данные по изменениям. Без его согласия изменять конфигурацию помещений нельзя.
Со страховой компанией
Компания, которая занимается страхованием недвижимости, уведомляется вместе с банком. Все параметры помещений включены в договор, поэтому при их изменениях нужно вносить правки. Этот процесс является обязательным.
Сроки
Длительность согласования может достигать 6 месяцев из-за большого количества справок, которые потребуется получить и оформить.
Большинство заемщиков получают отказ. Но даже при согласии организации потребуется еще 2 месяца для подготовки документов.
Учитывается, что сбор документации и согласование работ не будет бесплатным. Оформление разрешений проводится платно.
Составление плана
До перепланировки нужно создать план, который будет включать в себя все изменения, которые проверяются на законность представителями организаций. Проект потребует предварительного обращения в БТИ, где находятся документы на недвижимость.
Обращение в жилинспекцию
После того как были получены разрешения от страховщика и банка, нужно собрать все документы, в том числе проект изменений, и согласовать их с жилинспекцией. Ремонт можно начинать только после официального разрешения от организации.
Возможные причины отказа в согласовании
Банк часто отказывает во внесении изменений в существующую конфигурацию объекта. Основные причины отказа:
- будут затронуты несущие конструкции, что приведет к снижению прочности стен и здания в целом;
- есть угроза жизни людей при ремонте;
- работы проводятся на первом этаже панельного дома;
- некачественное составление плана.
Для получения официального одобрения требуется правильно оформить все документы и проверить ремонт на законность.
На ипотечную недвижимость наложены ограничения, которые касаются и возможности внесения изменений в конфигурацию помещений. Любые работы должны согласовываться с банковской организацией, которая прописывает запрещенные действия в договоре.
