Каждый материал — ответ на вопрос в пять шагов: коротко о главном, что можно и что нельзя, как оформить, если уже сделали, перед сделкой.
Перепланировку и ремонт квартиры московские требования делят на три группы — без согласования, упрощённо с актом после работ и по проекту с решением о согласовании, запреты — отдельно (пункты 25, 19.1, 15 и 9 приложения 1 к постановлению Правительства Москвы № 508-ПП). Несущую стену от ненесущей отличают поэтажный план с обозначением конструкций, проект дома или заключение проектной организации — на глаз этого не определить.
Новые вопросы
Все вопросыСуд может сохранить квартиру в перепланированном виде, «если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью» (часть 4 статьи 29 Жилищного кодекса), но не в аварийном доме, который подлежит сносу или реконструкции (часть 7). Узаконить перепланировку через суд пробуют, когда путь через Мосжилинспекцию закрыт: к иску прикладывают техническое заключение.
Балкон и лоджию можно остеклить (пункт 25 приложения 1 к постановлению Правительства Москвы № 508-ПП) и утеплить, но не присоединить к комнате: объединение с ней и включение площади лоджии в площадь квартиры, радиаторы и тёплый пол от общедомовых систем запрещены (пункты 9.18, 9.7 и 9.8). Со второго этажа новые и расширенные балконы и лоджии тоже под запретом (пункт 9.13), а для проёма между комнатой и лоджией нужен проект (пункт 2.2.14).
Последствия самовольной перепланировки нарастают: штраф, предписание вернуть прежний вид и, если срок прошёл и суд квартиру не сохранил, торги (части 2–5 статьи 29 Жилищного кодекса, кроме аварийных домов, подлежащих сносу или реконструкции, — часть 7). Штраф — часть 2 статьи 7.21, за самовольную замену газового оборудования без специализированной организации — часть 4 статьи 9.23 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях.
Чем труднее узаконить перепланировку в квартире, которую покупают в ипотеку, тем вероятнее, что банк попросит сделать это до сделки или откажет. Оценщик отмечает несоответствия поэтажному плану, а обязанность узаконить изменения или вернуть прежний вид и её срок записывают в предварительный договор с продавцом.
Купили квартиру с самовольной перепланировкой — вернуть прежний вид обязаны вы как собственник (часть 3 статьи 29 Жилищного кодекса; кроме аварийного дома, подлежащего сносу или реконструкции, — часть 7). Продавец отвечает, если она — не оговорённый им недостаток, возникший до передачи и, без гарантийного срока, обнаруженный в разумный срок в пределах двух лет или дольше по закону или договору (статьи 475–477 Гражданского кодекса).
Снос самовольной постройки — крайняя мера: суд сначала выясняет, можно ли нарушение исправить (пункты 25 и 30 постановления Пленума Верховного Суда № 44), а орган местного самоуправления решает о сносе только в случаях пункта 4 статьи 222 Гражданского кодекса (пункт 3¹ статьи 222). Частный дом на подходящем участке, построенный без разрешения или уведомления, из-за одного этого самовольным не считается (пункт 3 постановления № 44).
До 1 марта 2031 года жилой или садовый дом на участке подходящего назначения узаконивают в упрощённом порядке, без уведомлений о планируемом строительстве и его окончании (часть 12 статьи 70 Федерального закона № 218-ФЗ). Дом для этого должен укладываться в параметры частного дома (пункт 39 статьи 1 Градостроительного кодекса); баню и гараж на садовом участке строят без разрешения (пункт 1 части 17 статьи 51).
Пристройка меняет площадь и объём дома, поэтому это реконструкция (пункт 14 статьи 1 Градостроительного кодекса). Разрешение на строительство частному дому не нужно (пункт 1¹ части 17 статьи 51), но действует уведомительный порядок — до работ и после (часть 1 статьи 51¹, часть 16 статьи 55); при технической возможности можно не сносить весь дом, а демонтировать только самовольную пристройку (пункт 5 постановления Пленума Верховного Суда № 44).
Темы вопросов
Сайт о том, как менять планировку квартиры и строить на своём участке так, чтобы потом не пришлось ничего сносить, платить штрафы или сбивать цену при продаже. И о том, что делать, если стену уже убрали, лоджию присоединили, а баню поставили без всяких бумаг.
Каждый материал отвечает на вопрос в пять шагов. Коротко о главном — ответ в нескольких фразах. Что можно, что нельзя — таблица: типичные случаи по теме вопроса и что о каждом из них сказано в нормах. Как оформить — порядок действий. Если уже сделали — последствия и способы исправить. Перед сделкой — что проверить, если квартиру или дом продают или покупают.
Мы не делаем проекты, не согласовываем перепланировки за других и не принимаем заявки. Ссылаемся на законы в действующей редакции. Порядок для квартир в Москве описан по постановлению Правительства Москвы от 25.10.2011 № 508-ПП и сверен с материалами жилищной инспекции; правила в других регионах бывают другими, и там, где это важно, мы это отмечаем. Разбор не заменяет проектировщика и юриста, которые увидят ваш план и ваши документы.
