Перед планированием капительного ремонта с переносом стен необходимо узнать, чем грозит незаконная перепланировка квартиры и как избежать неприятностей. Любые изменения дверных проемов, объединение комнат и другие существенные переделки требуют разрешения жилищной инспекции.
Что считается незаконной перепланировкой квартиры
Незаконной перепланировкой считаются любые действия по изменению положения стен и дверей в квартире, которые не узаконены или соответствуют СНиПам, СаНПиНами и другим документам. Перепланировку нежилого помещения необходимо согласовать в соответствующих инстанциях, иначе она будет считаться нарушением.
При проведении работ, соответствующих всем нормам, но без согласования профильного ведомства перепланировка не считается узаконенной и тоже карается штрафными санкциями.
Какие штрафы действуют за перепланировку квартиры
При самовольном изменении первоначального плана квартиры владельца ждет два вида наказания:
- штраф;
- предписание, требующее вернуть все как было.
Нарушение предписания — основание для обращения в суд, после чего владельцу помещения в худшем случае грозит лишение жилплощади.
Для физических лиц
Наказание за незаконную перепланировку обусловлено статьей 29 ЖК РФ, пункт 2. Штраф выписывают собственнику квартиры или нежилого помещения. Размер штрафа указан в п. 2 статьи 7.21 КоАП РФ — это 2–2,5 тыс. рублей. Сумма одинакова для всех городов. За отклонение от плана апартаментов также придется заплатить штраф, хоть они и не относятся к квартирам.
Для юридических лиц
Размер штрафа для организаций и предпринимателей зависит от региона, в котором было выявлено нарушение. Субъекты федерации самостоятельно устанавливают размер административной ответственности, в отдельных поселениях штрафы могут отсутствовать вообще.
В большинстве субъектов РФ заплатить придется не менее 50 тыс. рублей, а в случае серьезных нарушений — до 350 тысяч. К ответственности призываются даже те руководители, которые самостоятельно обратились за регистрацией и узакониванием проведенных изменений. Первоначально необходимо согласовать планируемые переделки, после чего приступать к ним.
Реально ли избежать наказания
Избежать штрафа за незаконную перепланировку можно, особенно легко это сделать физическим лицам. Для этого должны быть выполнены несколько условий:
- несущие стены не повреждены;
- нет жалоб от соседей, контролирующие органы не знают о нарушениях;
- не планируется выставлять квартиру на продажу.
В этих случаях информация о произведенном ремонте не покинет пределы жилплощади, а значит, никто не будет принимать мер по привлечению к ответственности. Можно применить еще один способ избежать штрафа, если изменения не противоречат нормативным документам. Для этого следует подать документы на утверждение проекта перепланировки, не указывая, что она уже произведена.
Скрыть переделки в коммерческой недвижимости гораздо сложнее, так как проверки различных инстанций рано или поздно выявят нарушения.
Насколько реальны другие последствия
Кроме административной ответственности в виде штрафа, владельцу незаконно измененного плана помещения грозит применение других мер. Часть из них действует только «на бумаге», но некоторые вполне реальны. Необходимо изучить все варианты и узнать, чем может грозить перепланировка квартиры.
Обязательное устранение нарушений
При выявлении случаев незаконной перепланировки собственник получает от жилищной инспекции предписание.
В нем может быть отображено два варианта действий нарушителя:
- устранить изменения, то есть вернуть помещению первоначальный вид;
- если внесенные изменения законны — зарегистрировать перепланировку.
Перед получением предписания собственник помещения получает уведомление о том, что в ближайшее время будет проведена проверка и просьба обеспечить доступ в квартиру или офис. Сотрудники инспекции не сообщают, из какого источника получена информация о нарушении.
Возмещение ущерба соседям квартиры с незаконной перепланировкой
Причинение соседям ущерба, вызванного перепланировкой, предполагает возмещение всех затрат на восстановление их жилья. Пострадавшая сторона действует следующим образом:
- вызывает представителя управляющей компании, который фиксирует в акте все разрушения;
- вызывает оценщика для расчета суммы ущерба;
- при невозможности проживать в квартире — предоставляет нарушителю чеки на оплату временного жилья.
Суммы взыскиваются в судебном порядке, но часто такие вопросы решаются во время досудебного урегулирования конфликта.
Продажа жилья с аукциона
Продажа жилья с нарушениями с аукциона — крайняя мера, которая применяется в исключительных случаях. Получить такое наказание практически невозможно при адекватном отношении к ситуации. Возможность продажи регламентируется ст. 25 ЖК РФ, п. 5. Перед вынесением такого решения инспекция предупреждает владельца о необходимости исправить нарушения. При угрозе обрушения стен или перекрытий и отказе собственника вернуть все в первоначальный вид — суд принимает решение о продаже квартиры.
Новый собственник обязуется привести помещение в порядок за свой счет. Нарушитель получает остаток средств с продажи после оплаты судебных и аукционных издержек.
Расторжение договора соцнайма
Проведение перепланировки в квартире, полученной по социальному найму, грозит нанимателю лишением права проживания в ней. Такое решение принимает суд, при этом сначала рассматривается вариант узаконивания изменений.
Запрет на выезд за рубеж
Запрет на выезд за рубеж из-за незаконной перепланировки — крайняя мера, она применяется, если собственник отказывается возвращать жилье в первоначальный вид. Перед таким решением инспекция неоднократно напоминает владельцу о необходимости исправить нарушения, после чего передает дело в суд.
Проблемы при продаже жилья
При продаже квартиры с несогласованной перепланировкой проблемы возникают в том случае, если она незаконна и узаконить ее невозможно.
Легко продать жилье можно в следующих случаях:
- покупателю нравятся изменения;
- в сделке не участвуют заемные банковские средства;
- изменения легко узаконить.
Сложности могут возникнуть при получении ипотеки покупателем, так как в этом случае оценщик отображает все отклонения от плана в документах. Банк может разрешить покупку только при незначительных отклонениях. При удачно произведенной сделке покупателю нужно иметь ввиду, что вся ответственность за изменение плана квартиры ложится на него.
Банк может отказать в кредите
Банк отказывает в предоставлении ипотечного кредита на покупку недвижимости, в которой проведена незаконная перепланировка. Обычно это выявляется при оценке стоимости приобретаемого помещения. К незначительным изменениям у кредитных организаций лояльное отношение, но серьезные изменения, особенно если их невозможно узаконить, послужат причиной для отказа в кредитовании.
Куда жаловаться на незаконную перепланировку
При подозрении на незаконную перепланировку у соседей необходимо заявить в жилищную инспекцию. В заявлении отображаются все изменения, которые обнаружены в квартире. Если вследствие нарушений причинен вред соседнему жилью, одновременно направляется заявление в суд на возмещение ущерба.
Сотрудники профильной организации реагируют на жалобу предупреждением владельца жилья, проводят проверку и привлекают владельца к административной ответственности.
Прежде чем рушить стены в квартире или офисе, необходимо сделать проект перепланировки, заручиться разрешением от контролирущих инстанций, собрать весь пакет документов и приступать к ремонту. Четкая последовательность действий позволит избежать привлечения к административной ответственности и избавит от ненужных трат.
