У любого человека, интересующегося недвижимостью на вторичном рынке с целью покупки, может возникнуть вопрос, как узнать, узаконена ли перепланировка квартиры. Очень часто предыдущие собственники могли самовольно осуществить переоборудование, не сообщив об этом органам государственной власти или управляющей компании, не оформив всю нужную документацию.
Какая планировка является незаконной
Процесс перепланировки квартиры детально регламентирован законодательством. Сначала собственник должен разработать проект перепланировки, собрать необходимый пакет документов, представив его в уполномоченный государственный орган. В дальнейшем законность перепланировки подтверждает БТИ. По мере выполнения перепланировки владелец квартиры должен обратиться к кадастровому инженеру, который зафиксирует изменения в квартире, затем можно будет получить документы на жилое помещение.
Данный документ будет свидетельствовать о легализации изменений в первоначальном плане квартиры. При покупке жилой недвижимости нужно получить выписку из ЕГРН, и если существующая планировка не отражена в этом документе, то она проведена незаконно.
Важность планировки одной квартиры заключается в том, что состояние одного помещения может отразиться на всем многоквартирном доме. Например, строительные работы со стенами в обязательном порядке затрагивают каркас здания.
Также нужно учитывать, что региональное законодательство может предъявлять дополнительные требования к переоборудованию помещения, поэтому в одном субъекте перепланировка будет законной, а в другом уже незаконной. Например, в Москве запрещено присоединение площади лоджии к иным комнатам, а в других регионах это же переоборудование можно осуществить свободно. В силу этого при производстве строительных работ по перепланировке следует соответствовать положениям федерального и местного законодательства, так как при несоблюдении хотя бы одного условия законность работ соблюдена не будет.
Определение факта выполнения перепланировки и ее законность
Существуют следующие основные способы, чтобы понять, была ли проведена перепланировка в купленной квартире.
Во-первых, это внешний осмотр. В результате него покупатель понимает, что никакие изменения не проводились, и все соответствует техническому паспорту. Например, визуально легко выявить незаконную перепланировку в квартирах с антресолью. На дополнительном уровне не могут быть установлены ванные комнаты, это прямое нарушение строительного законодательства. Если при просмотре помещения на верхнем уровне обнаружена ванная, туалет, то покупатель столкнулся с незаконной перепланировкой.
Во-вторых, узаконенная перепланировка может быть подтверждена актом осмотра, который составлен должностным лицом надзорного органа, иным доказательством может служить выписка из ЕГРН на помещение, выданная в БТИ. Ведь в случае законной перепланировки должно быть оформлено внесение изменений в ЕГРН.
В-третьих, существуют случаи, когда перепланировка не производилась, но в связи с допущенными ошибками в документации возникнет несоответствие с действительностью. В этом случае необходимо будет вызвать кадастрового инженера, который проведет все замеры, на основе которых произойдет уточнение данных в документах.
Что делать в случае выявления самовольной перепланировки
Если после проведения сделки купли-продажи новый собственник обнаружил переоборудование, то это необходимо будет легализовать. Такая возможность предоставлена многими местными законодательными актами. Например, Постановление Правительства Москвы № 508 разрешает согласовать уже выполненную перепланировку. Однако, в других регионах не разработаны нормативные правила, регламентирующие взаимодействие надзорных органов и граждан, в силу чего совершенную перепланировку можно узаконить только после обращения в суд.
Почему важно внимание к технической документации
При совершении сделки купли-продажи рекомендуется внимательно изучить содержание технического паспорта и всю иную документацию, иначе можно приобрести квартиру с незаконной перепланировкой, а это влечет негативные последствия.
Важно помнить, что установлена административная ответственность в виде штрафа, даже если переоборудование совершил прошлый собственник. В настоящее время штраф установлен в размере 2,5 тысячи рублей для физических лиц, для организаций в размере 50 тысяч рублей.
Кроме обязанности уплатить денежное взыскание, новый собственник должен вернуть квартиру в первоначальный вид, выполнить новый ремонт, что повлечет значительные имущественные потери.
Однако, ответственность можно возложить на прежнего собственника, если он будет своевременно найден, но бывает, что найти его очень трудно, поэтому лицо, купившее квартиру, само несет бремя ответственности. При отказе собственника возвратить квартиру к прежним характеристикам, помещение изымается, а затем в принудительном порядке реализуется на торгах, в результате чего собственник получит сумму после вычета средств, необходимых для восстановления квартиры в первоначальном состоянии.
