Жилые дома, построенные в 30-50-е годы XX века, называют «сталинками». Здания объединяет материал несущих стен — кирпич. Несмотря на достоинства жилых строений, в числе которых высокие потолки и качественная теплоизоляция, они часто не отвечают современным требованиям, поэтому при ремонте выполняется перепланировка «сталинки».
Особенности сталинских домов
Здания строили по индивидуальным и типовым проектам. Дома имеют от 2 до 9 этажей, но встречаются и более высокие. Серии «сталинок» зависят от года строительства.
Строения, возведенные по индивидуальным проектам, располагаются в основном в центре Москвы и вдоль главных улиц. Некоторые из них относят к архитектурным памятникам, поэтому при перепланировке можно столкнуться с трудностями.
Перекрытия в «сталинках»
При перепланировке обращают внимание на перекрытия.
Они бывают трех видов:
- железобетонные;
- деревянные;
- смешанные.
Материал перекрытия указывается в техническом паспорте на квартиру. Если они железобетонные, то согласование перепланировки проводится по стандартной схеме. Над санузлами и ваннами обычно использовался железобетон. Материал применялся при возведении более поздних строений.
Смешанные перекрытия в типовых сталинских домах встречаются чаще всего. Полностью деревянные перекрытия могут остаться в зданиях, где не проводилась реконструкция или капремонт. Такие конструкции со временем ветшают и утрачивают часть несущей способности.
В домах со смешанными или деревянными перекрытиями согласование любых изменений конструкции происходит по усложненной схеме, что увеличивает стоимость проектной документации. Перед началом работ необходимо обязательно обратиться в ГБУ «Экспертный центр». Специалисты должны приехать на объект и определить возможность перепланировки.
Дома со смешанными или деревянными перекрытиями имеют разгружающие перегородки — балки из дерева в несущих стенах длиной более 6 м. Они создают трудности при создании новых проемов. Их нельзя сносить. Приходится заменять или усиливать. Выявить разгружающие конструкции может только специалист.
Ремонт «сталинки» с перепланировкой начинается с согласования проектной документации. Для осмотра перекрытий и стен квартиры на объект выезжает специалист ГБУ «Экспертный центр». Если помещение находится в хорошем состоянии, выдается заключение, что работы можно проводить. Для оценки часто необходимо масштабное вскрытие отделки стен, потолка, пола.
На что обратить внимание при перепланировке?
Планировка в доме-«сталинке» имеет свои особенности.
Владельцу квартиры нужно обратить внимание на следующее:
- Вентиляция. Шахты могут проходить в самых неожиданных местах, в том числе в несущих стенах. Если они обнаруживаются после того, как сделан проем, то узаконить перепланировку не получится. Придется восстанавливать конструкцию.
- Статус здания. Если дом относится к архитектурным памятникам, то любые изменения придется дополнительно согласовывать с Департаментом культурного наследия.
- Инженерные коммуникации. Важно, чтобы доступ к трубам и основным узлам был свободным. Это нужно учитывать при установке декоративных конструкций. При проведении ремонтных работ запрещается затрагивать общедомовые коммуникации (мусоропроводы, вентиляционные шахты).
При ремонте квартиры в сталинском доме можно вносить следующие изменения:
объединение кухни и жилой комнаты;
- увеличение площади санузла за счет коридора;
- замена стены на передвижную перегородку;
- перенос дверных проемов;
- увеличение размеров коридора;
- обустройство гардеробных, встроенных шкафов и др.
Часто владельцев не устраивают размеры определенных комнат. Допускается перенос дверных проемов, замена старых перегородок.
Владельцы квартир могут объединить балкон с жилой комнатой, установив французское остекление во всю ширину проема. При этом не допускается выносить элементы коммуникаций (например, батарею или радиатор) на площадь балкона или лоджии.
Нельзя подключать теплые полы к центральному отоплению. Если в кухне размещена газовая плита, то обязательна установка плотно закрывающейся двери.
Необходимые документы
Для согласования перепланировки необходимо обратиться в Мосжилинспекцию со следующими документами:
- заявление;
- правоустанавливающие документы на квартиру;
- проект перепланировки;
- техническое заключение о возможности перепланировки;
- технический паспорт БТИ;
- справка от Мосгаза если вы переносите газовую плиту.
В зависимости от того, что планируется делать, могут потребоваться дополнительные документы. Если газовая плита заменяется на электрическую, то придется взять разрешение в АО «Мосгаз».
Документ от Департамента культурного наследия является обязательным для зданий, относящихся к архитектурным памятникам. Если в процессе будут затронуто общедомовое имущество, то нужно получить согласие собственников многоквартирного дома не менее 2/3.
Документы можно подать на сайте только через портал городских услуг МОС.РУ в электронном виде.
Порядок согласования
Для внесения изменений в технический план нужно выполнить следующее:
- определиться с перепланировкой;
- выбрать проектное бюро;
- оценить допустимость вносимых изменений;
- получить разрешение МЖИ;
- сделать ремонт;
- вызвать специалиста для подписания Акта о завершенной перепланировке.
После утверждения изменений владельцу квартиры дается год на то, чтобы выполнить запланированные работы. Если собственник не сделает необходимое, он может продлить срок один раз еще на 6 месяцев, подав соответствующее заявление.
После окончания ремонта необходимо пригласить инспектора из жилищной инспекции. Если перепланировка соответствует утвержденному проекту, то специалист оформит акт. Документ понадобится для узаконивания внесенных изменений.
Для окончательного согласования перепланировки необходимо обратиться в Росреестр. Для внесения изменений в ЕГРН нужно подготовить технический план на помещение. Затем подать в Кадастровую палату диск с техпланом в через МФЦ. В техническом плане будут находится все полученные ранее документы от МЖИ и сканированная проектная документация.
Узаконить уже сделанные изменения сложнее, так как они могли быть проведены с нарушениями. Встречается, что для регистрации изменений владельцам квартир требуется выполнить дополнительные восстановительно-ремонтные работы.
С какими трудностями можно столкнуться?
Чтобы узаконить перепланировку, нужно соблюдать законодательные требования. Нередко владельцы квартир не обращают на них внимания, в результате чего сталкиваются с проблемами.
Перед тем как делать дизайн-проект квартиры, необходимо узнать, какая планировка у соседей. Не допускается расширять площадь санузла или кухни, если сверху или снизу находится жилая комната. Если соседи сделали перепланировку раньше и узаконили ее, то необходимо учитывать ее особенности.
Владельцы квартир часто хотят объединить несколько комнат. Это не получится сделать, если помещения разделяет разгружающая перегородка. Ее нельзя демонтировать. В проектной документации на перепланировку помещения обязательно указываются места, где установлены несущие конструкции.
Перепланировка «сталинки» имеет свои особенности. Они зависят от того, какой материал использован для перекрытий, особенностей строительства, изначального расположения помещений. Перед ремонтом необходимо обратиться к экспертам, которые помогут определить, можно ли вносить изменения. Только после этого разрабатывается и утверждается новый дизайн-проект.