Перенос стен и другая перепланировка помещения согласуются в жилищной инспекции, БТИ и ЕГРН. Самовольные изменения незаконны. В лучшем случае владельцев заставят вернуть все как было, в худшем в судебном порядке лишат жилья.
Что такое перепланировка квартиры и зачем ее согласовывать
Перепланировка помещения — это разрешенная Жилищным Кодексом переделка. Если владельцы помещения, недовольны, например, стандартным расположением комнат, дверных проемов, санузла, хотят увеличить площадь помещения за счет соединения двух комнат путем сноса перегородок, законодательство разрешает сделать это. Но еще до начала работ необходимо сделать и согласовать проект перепланировки квартиры с жилищной инспекцией.
В противном случае владелец квартиры столкнется с неприятностями. В случае несогласованной перепланировки и обнаружении этого факта надзорными органами, ему придется вернуть все как было либо легализовать перепланировку, но в любом случае нужно будет заплатить штраф до 5000 рублей. Если владелец отказывается выполнить законные требования, ему будет выписан штраф, а также может быть возбуждено административное судопроизводство, по итогам которого нарушитель лишится жилья.
Чем отличаются перепланировка и переустройство
В стремлении сделать жилье комфортнее, владельцы часто оснащают его новым оборудованием, меняют, добавляют или переносят инженерные сети, в том числе сантехническое оборудование (ванную, душевую кабину, унитаз, раковину или радиатор отопления). Такие изменения относятся к разряду переустройства. От перепланировки она отличается тем, что не затрагивает конфигурацию помещений за счет изменения местоположения перегородок, не вносят в нее изменений.
Все комнаты остаются по-прежнему стандартными, но дополнительное оборудование, которое решил приобрести и установить владелец, требует новых точек вывода холодной и горячей воды, а также прокладку вентиляции от вновь образованной кухни-ниши в коридоре. Наиболее частые примеры — замена ванной на душевую кабину, перенос унитаза и мойки, замена газовой плиты на электрическую. Вынос радиаторов отопления на лоджию или балкон запрещен. Монтаж системы теплых полов с подключением к централизованному отоплению также запрещен.
Переустройство также требует согласования в жилищной инспекции затем в МосгорБТИ и в Кадастровой палате. Своевольная переделка может угрожать безопасности самих владельцев и соседей, привести к аварийным последствиям. Сейчас незаконная перепланировка может стать большой проблемой при регистрационных действиях и продаже квартиры. Перепланировку и переустройство можно согласовать после выполнения ремонтных работ, но только если не было нарушено законодательство.
Какие работы нужно предварительно согласовать
Каждый, кто покупает квартиру в доме, официально признанным объектом культурного, исторического или архитектурного наследия, должен знать правила перепланировки. Она невозможна без разрешения Департамента культурного наследия и Жилищной инспекции. У объектов культурного наследия отличается проектная документация для согласования перепланировки и переустройства. К таким объектам особенно пристальное внимание даже при мельчайших переделках.
В обычных новостройках и для вторичного жилья согласование понадобится при:
- совмещении или изменении границ санузла;
- сносе несущих конструкций;
- устройстве проемов в межквартирных стенах, в перекрытиях, в несущих перегородках;
- переносе или изменении границ санузла, уборной, ванной или их объединении;
- объединении кухни с комнатой, если плита электрическая;
- изменении технического назначения помещения (из кухни сделан кабинет и в коридоре сделана кухня-ниша);
- увеличение дверных проемов за счет подоконного блока, ведущего на лоджию.
Любые работы, связанные с переносом или демонтажем конструкций с деревянными или смешанными перекрытиями, требуют обязательного согласования и получения разрешения только с проектной документацией. В надзорный орган предоставляется Техническое заключение о состоянии несущих конструкций и о возможности перепланировки и переустройства помещения только от специализированной организации, которая отобрана Мосжилинспекцией, в нашем случае ГБУ «Экспертный Центр».
На основании положительного Технического заключения готовится Проект перепланировки, который вы можете заказать у нас или в любой проектной организацией, имеющей СРО на проектные работы. Данный комплект документов отправляется в МЖИ на рассмотрение. Если переделка не несет угрозы разрушения здания, не навредит соседям, собственник получает разрешение от Мосжилинспекции и может начинать перепланировку и переустройство.
Работы, которые, можно делать без согласования и по эскизу
Некоторые манипуляции можно проводить без получения разрешения. К ним относятся те, что не прописаны в Постановлении Правительства г. Москвы № 508 от 25.10.2011 и не вносят существенных коррективов в функционал помещения. Например, если рядом с кухней есть кладовка, владелец квартиры имеет право снести перегородку (если она не несущая) и расширить пространство.
Разрешение не потребуется при:
- смене напольного покрытия (паркет, ламинат, плитка) и стяжки пола;
- перестановке сантехники в пределах санузла без его увеличения;
- сносе стен, не относящихся к несущим конструкциям;
- заделке проходов в любых стенах;
- сносе встроенных шкафов;
- изменении расположения оборудования на кухне (мойка, плита).
В этом случае собственник делает перепланировку, готовит эскиз и отправляет в МЖИ. После рассмотрения эскиза в квартиру приходит инспектор, сверяет данные изменения с эскизом и в дальнейшем выдает собственнику Акт о завершенном переустройстве и перепланировке. Если был перенос газовой плиты, то необходимо получить справку от Мосгаза.
Какие есть преимущества перепланировок квартир на первых и последних этажах
Считается, что жилье на первом или последнем этаже менее престижно. Наверху есть риск протечки кровельного покрытия, а внизу — шум с улицы и соседство с подвалом. Зато владельцы таких квартир столкнутся с меньшими трудностями, если решатся на перепланировку.
Жильцы на первом этаже могут без труда перенести ванную в жилую комнату, сделав сантехническое помещение более просторным. Такой возможностью пользуются те, кто обустраивают в санузле сауны на электрокаминах. Кухню можно сделать под жилой комнатой соседей сверху. При строительстве лоджии и балкона трудностей также не возникнет при условии согласия соседей.
Владельцы квартир на верхних этажах не могут задействовать чердак для расширения своего жилья. Можно увеличить жилую комнату за счет площади кухни, если у соседей электрическая плита, или увеличить кухню за счет санузла. Также законодательство не запрещает на верхнем этаже установку и использование дровяных каминов.
С чего начинать перепланировку жилого помещения
Определившись, что будет переделано в квартире, важно понять, нужно ли получать согласование. Процедура сложная и длительная. В Москве перепланировка регламентируется Постановлением Правительства № 508 от 25.10.2011 и сопутствующим законодательством.
Люди с техническим образованием, возможно, могут понять основные моменты и сделать ремонт без нарушений, чтобы согласовать его по ранее выполненным работам и получить за это административный штраф. Большинство же не имеет никакого представления об особенностях регистрации переделки. Поэтому лучше обратиться к специалистам, избежав изучения технических тонкостей и «работ над ошибками» в документах или вообще переделывать новый ремонт.
В Москве цена документов на переделку отличается в зависимости от сложности и выполняемых работ: согласование по эскизу или по проектной документации. Рассмотрением вопроса и выдачей разрешения занимается Жилищная инспекция. Но в первую очередь надо обратиться в БТИ, чтобы получить технический паспорт квартиры или в отсутствии такового заказать новый. Без технического паспорта БТИ Мосжилинспекция не рассматривает документы на перепланировку, поэтому лучше сразу получить техпаспорт в БТИ.
Оформление техпаспорта с выездом инженера понадобится, если квартира не стоит на учете в МосгорБТИ. К таким квартирам относятся все новостройки, построенные после 2016 года. В остальных случаях МЖИ самостоятельно запрашивает документы в МосгорБТИ по межведомственному запросу, если в квартире уже была проведена техническая инвентаризация. Технический паспорт или поэтажный план с экспликацией можно заказать в самом отделении БТИ, через официальный сайт МосгорБТИ, через портал городских услуг или МФЦ. Если обратиться в нашу организацию, то понадобится оформить нотариальную доверенность на сотрудника, который будет оформлять согласование перепланировки без вашего участия.
Где взять проект для перепланировки, что он должен включать
Оптимальный вариант — заказать проект в нашей организации или другой, специализирующейся в согласовании перепланировок. Она должна иметь лицензию на выполнение проектной документации. Самостоятельно составить документ невозможно, так как без СРО на проектные работы у собственника не примут документы на рассмотрение в МЖИ. Большой плюс проектной организации, которая занимается согласование перепланировки, в том, что сотрудники знают регламент и законодательство, в соответствии с которым будет происходить дальнейшее согласование.
Также специалистам известно множество подводных камней и технических деталей, в соответствии с которыми выпускается проектная документация. Перед разработкой проекта на объект, в котором планируется перепланировка, туда выезжает специалист. Он обследует квартиру, делает обмеры и по результатам обследования дает заключение о возможности производства тех работ, которые указаны собственником.
Состав проекта перепланировки
Текстовая часть:
- содержание;
- запись руководителя проекта;
- договор на осуществление авторского надзора.
Пояснительная записка:
- введение;
- общие данные;
- перечень производимых работ по переустройству и перепланировке помещения;
- выводы и рекомендации.
Сведения об инженерном оборудовании:
- отопление и вентиляция;
- водопровод и канализация;
- электрооборудование.
Графическая часть:
- план помещения до перепланировки с экспликацией;
- план демонтируемых и вновь возводимых конструкций в помещении;
- план помещения после перепланировки с экспликацией;
- план расстановки сантехнического оборудования с трубной разводкой;
- чертежи узлов, деталей, конструктивные решения и расчеты.
Также в состав проекта входят:
- противопожарные мероприятия;
- технология и порядок производства работ;
- выписка из реестра членов саморегулируемой организации (копия);
- документ, подтверждающий полномочия лица на право подписания электронной подписью от имени организации.
Кроме проекта перепланировки, у собственника также должно быть Заключение о техническом состоянии несущих конструкций здания и о возможности производства планируемых работ, оформленные проектной организацией, являющейся членом саморегулируемой организации.
Если в ходе перепланировки будут затронуты несущие конструкции, то необходимо получить положительное Заключение о техническом состоянии несущих конструкций у авторов проекта дома. Если авторов проекта дома уже нет, то нужно обратиться в ГБУ «Экспертный центр».
Какие документы нужны для получения согласования на перепланировку квартиры
Дополнительно понадобятся и другие бумаги. Следует заранее подготовить пакет, включающий в себя:
- письменное согласие других собственников (если они есть);
- правоустанавливающие документы (выписка ЕГРН об основных характеристиках на помещение);
- техпаспорт на квартиру или поэтажный план и экспликацию.
Если жилье находится в долевой собственности, совладельцы оформляют нотариальную доверенность на представителя, который будет заниматься согласованием.
Куда подать документы на получение решения о согласовании
Документы можно подать только в электронном виде через личный кабинет портала городских услуг (МОС.РУ). Готовый результат можно получить в электронном виде (скан документа) или указать получение оригинала документа в удобном МФЦ. Случаи отказа и возврата собранного пакета нередки. Поэтому, если есть сомнения, лучше доверить это специализированной компании.
Если заявление зарегистрировано, в течение 20 рабочих дней будет готово решение о согласовании. Разрешение выдается сроком на год. За это время собственник должен успеть провести все переделки, вызвать комиссию и получить акт выполненных работ.
Как продлить срок действия разрешения на перепланировку
Практика показывает, что не всегда удается выполнить все работы в срок. Год подходит к концу, а квартира еще не готова к сдаче. В этом случае потребуется запросить в жилищной инспекции продление срока действия выданного разрешения. Не всегда в комиссии реагируют на запрос положительно, инспекторы считают, что года достаточно для переделки и заниматься лишней бумажной волокитой не хотят.
Законодательство разрешает гражданам продление срока разрешения на перепланировку на 6 месяцев. Запрос отправляется в жилищную комиссию в электронном виде. Сделать это можно только один раз. Если и эти сроки будут сорваны, придется полностью начинать весь процесс оформления заново.
Как получить акт о завершенных работах
По окончании ремонта квартиры собственник подписывает Акты освидетельствования скрытых работ по звуко- и гидроизоляции у строительной организации с лицензией СРО на строительные работы. Затем подписывает их у проектной организации и отправляет эти документы на рассмотрение.
Если с документами все в порядке, то на объект выезжает инспектор Жилинспекции и проверяет соответствие фактических работ проекту перепланировки. В случае отсутствия замечаний владельцу помещения необходимо будет подписать Акты о завершенном переустройстве в строительной организации, в проектной организации и привезти эти документы в 4 экземплярах в территориальную Жилищную инспекцию.
Далее собственник получает Акт о завершенном переустройстве в электронном виде в личном кабинете или оригинал в МФЦ, который подтверждает, что все работы законны и выполнены с учетом проектной документации и Распоряжения МЖИ. Пакет документов дополняется новым техпаспортом БТИ. Останется только зарегистрировать переделку в Едином Государственном Реестре Недвижимости.
В каких случаях решение о согласовании перепланировки может быть отозвано
Прекратить перепланировку и отозвать решение о согласовании может собственник и Жилищная инспекция. В первом случае это происходит, когда квартира в процессе переделки становится наследственной — собственник получил разрешение, начал работы (или не начал) и умер. Наследник может отозвать документ, обратившись в жилищную инспекцию.
Случаи, когда надзорный орган отзывает разрешение о согласовании:
- судебное решение;
- несоответствие выполняемых работы заявленным в проекте;
- обнаружение и установление недостоверных или противоречивых обстоятельств.
Решение может быть отозвано, если после его выдачи выявлена принадлежность квартиры или дома к объектам культурного наследия. Но эти случаи настолько редки, что более подробно их рассматривать мы не будем.
Можно ли сначала сделать ремонт, а потом узаконить перепланировку квартиры
Законодательство допускает оформление разрешения на перепланировку постфактум, но за это вы получите административное наказание в виде штрафа от 2 000 до 5 000 рублей. Если переделка не касается общедомового имущества, например, коробов и вентиляционных шахт, мероприятий, не попадающих под понятие реконструкции, собственник может узаконить перепланировку после ее проведения.
При обращении в проектную организацию собственнику сделают Техническое заключение о допустимости и безопасности произведенных работ по переустройству и перепланировке помещения. Для этого необходимо иметь технический паспорт на квартиру до перепланировки или после перепланировки уже с красными линиями. Эти документы отправляются в электронном виде через личный кабинет в МЖИ. После регистрации документов на объект приходит инспектор и проверяет наличие незаконной перепланировки.
Далее оформляется протокол об административном правонарушении и выписывается штраф в размере 2000 рублей. После подтверждения оплаты штрафа документы отправляются на рассмотрение. И если нарушений нет, то собственник получает Акт о завершённом переустройстве. Дальше все по той же схеме. Получаете новый БТИ и вносите изменения в ЕГРН.
Узаконить перепланировку постфактум можно через суд, если владелец помещения уверен, что не нарушает законодательство. Получив отказ от Жилинспекции, следует изучить его формулировку. Если она справедлива, лучше сразу приступить к устранению причин отказа и привести квартиру в соответствии с техпаспортом.
Исковое заявление в суд подается на основании письменного отказа о выдаче разрешения на перепланировку. В пакет документов входят те же, что собирались для согласования, плюс прикладывается квитанция об уплате госпошлины. Получив положительное решение судебного органа, можно заново начать всю процедуру оформления разрешения с обращения в МЖИ.
Почему перепланировку могут не согласовать: самые распространенные случаи
Отказ в разрешении на переделку выдается, если найдены недочеты, несоответствия проекту, не соблюдены нормы и требования нормативно-правовых актов. Но есть и другие причины:
- при внимательном прочтении комментариев в отказе можно обнаружить, что где-то не поставлена подпись, не указана дата, неправильно указана формулировка;
- если дом признан аварийным или комиссия сочла его слишком старым, а переделку — угрозой для целостности конструкции и безопасности жильцов;
- халатность сотрудников комиссии — документы рассмотрены формально и выписан отказ на основании отсутствия одной или нескольких бумаг, каких-либо подписей, которые были просто не замечены.
Иногда собственник несколько раз подряд получает отказ и вынужден снова и снова начинать процедуру оформления разрешения.
Обжалование отказа
Внимательное прочтение отказа помогает разобраться, возможно ли обжаловать его самостоятельно напрямую с жилищной комиссией или придется обращаться в судебный орган. Варианта может быть два — комиссия указала на ошибки и недочеты, которые нужно устранить, или перепланировка невозможна в принципе на основании указанных обстоятельств. Во втором случае вряд ли что-то получится сделать. В первом — просто следовать пунктам в отказе, пошагово устраняя его причины.
Иногда отрицательный результат дает обращение к вышестоящему начальнику, но нужно заранее подготовиться и аргументировать свое несогласие с отказом. Можно подать иск в суд, но в большинстве случае он доверяет компетентности жилищной инспекции и оставляет решение без изменений.
Современные тренды перепланировок
Жить с комфортом, а не в стандартах, предусмотренных ГОСТами и СП, предпочитают многие владельцы квартир. Перепланировка позволяет сделать пространство более функциональным, просторным, комфортным. Вот ТОП-переделок, которые остаются в тренде на протяжении последнего десятилетия.
- Лоджия как часть комнаты или кухни.
Законодательство запрещает выносить водяные радиаторы отопления на балкон или лоджию, поэтому снести стену, объединить два пространства и провести контур отопления, чтобы он захватывал стену балкона, нельзя. Но можно поставить французское панорамное раздвижное окно, которое будет почти всегда открытым и не перекроет поступление тепла на балкон. Важно, чтобы на месте остался порожек между лоджией и комнатой в панельных домах. Либо можно поставить на лоджии электрические обогреватели или сделать электрические теплые полы.
- Гардеробная — комната, разгружающая пространство.
Модная и функциональная конструкция требует согласования с жилищной инспекцией. Возведенные перегородки создадут отдельное помещение, которому в техпаспорте присваивается функциональное назначение.
- Кухня + гостиная.
Превратить маленькую кухню и недостаточно просторную гостиную в одно большое пространство — мечта многих. Но такая переделка невозможна, если в кухне установлена газовая плита. Придется заменить ее на электрическую.
- Двухуровневое пространство.
Владельцы квартир с высокими потолками (не менее 4,9 м) могут выполнить перепланировку с сооружением антресоли, задействовав 40% от площади всего помещения. На это нужно обязательное согласование и Заключение о состоянии несущих конструкций в ГБУ «Экспертный Центр».
- Увеличение санузла
При наличии большого холла или коридора в квартире можно увеличить площадь ванной комнаты, но при этом нельзя нарушать устройство инженерных коммуникаций. Дверь из санузла не должна выходить в жилую комнату если он один, а уровень пола придется опустить на 2 см ниже или сделать порожек высотой минимум 2 см. Допускается выход из санузла в жилую комнату, если первый санузел имеет выход в нежилое помещение, например, в коридор.
Следуя букве закона, своевременно оформляя все документы и разрешения, можно из самой простой квартиры создать жилье мечты. Главное — руководствоваться действующим законодательством и здравым смыслом.
