Что грозит за неузаконенную перепланировку: штраф, предписание, торги
Последствия самовольной перепланировки нарастают: штраф, предписание вернуть прежний вид и, если срок прошёл и суд квартиру не сохранил, торги (части 2–5 статьи 29 Жилищного кодекса, кроме аварийных домов, подлежащих сносу или реконструкции, — часть 7). Штраф — часть 2 статьи 7.21, за самовольную замену газового оборудования без специализированной организации — часть 4 статьи 9.23 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях.
В этом ответе
Коротко о главном
Последствия самовольной перепланировки нарастают ступенями. Первая ступень — штраф: от 2 000 до 2 500 рублей для гражданина (часть 2 статьи 7.21 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях, дальше — КоАП), а за самовольную замену газового оборудования без специализированной организации — по другой статье, о ней ниже. Вторая — обязанность вернуть квартиру в прежнее состояние в срок, который назначит орган согласования. Третья — если прежний вид не вернули и суд не сохранил квартиру в новом, по иску этого органа квартиру могут продать с публичных торгов (части 3–5 статьи 29 Жилищного кодекса), за одним исключением — о нём ниже. На деле штраф — самое лёгкое из трёх, и заплаченный штраф ничего не узаконивает: обязанность вернуть или оформить остаётся (часть 4 статьи 4.1 КоАП). Больнее бьёт другое — неоформленные изменения всплывают при продаже, при ипотеке покупателя и при следующей попытке что-то согласовать.
Что можно, что нельзя
Что грозит в зависимости от того, что именно сделано, — на примере московских правил (постановление Правительства Москвы от 25 октября 2011 года № 508-ПП).
| что сделано | что грозит | как закрыть вопрос |
|---|---|---|
| лёгкие работы из упрощённого списка, акт ещё не оформлен | предварительного согласования они не требуют, но без акта квартира расходится с реестром | запрос на акт с эскизом |
| работы по проекту без решения о согласовании | штраф, предписание вернуть прежний вид | акт на ранее выполненные работы с техническим заключением, со штрафом |
| сделано с отступлением от согласованного проекта | закон считает это самовольным | для мелких отступлений — эскиз к акту, для остальных — заключение или суд |
| работа из списка запрещённых | штраф и возврат прежнего вида | вернуть как было; суд может сохранить перепланировку, «если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью» |
| газовое оборудование заменено без специализированной организации | отдельный штраф гражданину — от 5 000 до 10 000 рублей | переделать через специализированную организацию |
| срок из предписания прошёл | иск о продаже квартиры с торгов | вернуть прежний вид или добиться решения суда о сохранении |
Как оформить
Как узнают. Проверка может начаться по жалобе соседей или управляющей организации. А может — по вашему же обращению: если вы просите акт на уже выполненные работы, для которых требовалось согласование, в Москве на вас составляют протокол об административном правонарушении (пункт 16 требований постановления № 508-ПП). Это не ловушка, а цена легализации: протокол составляют в рамках той же процедуры, которая заканчивается актом.
Штраф. Сумма по части 2 статьи 7.21 КоАП для граждан — от 2 000 до 2 500 рублей, для должностных лиц — от 4 000 до 5 000, для организаций — от 40 000 до 50 000. Отвечает по ней тот, кто самовольно перепланировал помещение, а вернуть прежний вид обязан собственник — даже если стены двигал прошлый владелец (части 2, 3 и 7 статьи 29 Жилищного кодекса). Индивидуальные предприниматели по этой статье отвечают как организации — это важно, если квартира или помещение используется для дела.
Предписание и срок. Собственник самовольно перепланированной квартиры обязан вернуть её в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые устанавливает орган согласования, — в Москве это жилищная инспекция (часть 3 статьи 29 Жилищного кодекса). Срок в предписании — главное число всей истории: до его окончания можно успеть оформить то, что оформляется, и вернуть то, что запрещено.
Торги. Если срок прошёл, а решения суда о сохранении нет, орган согласования может обратиться в суд, и суд решит продать квартиру с публичных торгов. Прежнему владельцу отдают деньги от продажи, удержав расходы на исполнение решения, а покупатель с торгов получает квартиру вместе с обязанностью вернуть прежний вид — ему назначают новый срок. Не успеет и он — квартиру снова продают с торгов. Обязанность вернуть прежний вид, решение суда о сохранении и торги — всё это не касается квартир в аварийных домах, которые подлежат сносу или реконструкции (часть 7 статьи 29).
Отдельно — газ
Если перепланировка затронула газовое оборудование, в дело вступает другая статья. Самовольная замена газового оборудования без привлечения специализированной организации обходится гражданину штрафом от 5 000 до 10 000 рублей, а если она привела к аварии или к непосредственной угрозе причинения вреда жизни или здоровью людей — от 50 000 до 150 000 рублей (части 4 и 5 статьи 9.23 КоАП). Поэтому перенос плиты или отключение газа при объединении кухни с комнатой делают только через газовую службу, а справку о таких работах хранят: она понадобится и для акта.
Новые согласования — через старые долги
Неоформленная перепланировка мешает и тогда, когда вы решили сделать следующую, уже по правилам. Среди оснований для отказа в согласовании в Москве — несоответствие состояния квартиры проекту, правоустанавливающим документам и учётно-технической документации (пункт 2.10.1.1.10 административного регламента — приложения 2 к постановлению № 508-ПП; услуга «Согласование переустройства, перепланировки помещения в многоквартирном доме» на mos.ru). Проще говоря, новый проект придётся строить от реального состояния квартиры, а старые изменения — сначала оформить или вернуть.
Если уже сделали
Штраф грозит и тому, кто сам пришёл в инспекцию за актом на ранее выполненные работы без решения о согласовании, если оно для них требовалось, — по части 2 статьи 7.21 КоАП и в тех же пределах (пункт 16 требований постановления № 508-ПП). Зато момент выбираете вы: успеваете заказать заключение и не работаете под сроком из предписания, как после проверки по жалобе. Если же предписание уже пришло, начните с вопроса, что из сделанного можно оформить, а что придётся вернуть: разделить это и уложиться в срок — главная задача. После окончания срока инспекция вправе идти в суд, и разговор о том, что можно было оформить, пойдёт уже там.
Перед сделкой
- Покупатель спросит документы, а его банк их проверит, поэтому изменения оформите или верните до выхода на рынок.
- Копии протоколов и предписаний инспекции покупатель просит у продавца, если такие документы были.
- Проверьте, нет ли судебных дел между продавцом и жилищной инспекцией: картотеки районных судов открыты на их сайтах.
- Сверьте газовое оборудование: кто и когда его переносил и есть ли справка газовой службы.
- Помните: штраф прошлого владельца не узаконивает перепланировку — обязанность перейдёт к вам (части 3 и 7 статьи 29 Жилищного кодекса).
