Как узаконить перепланировку самостоятельно: шаги и документы

Коротко о главном

Узаконить перепланировку — значит получить акт о её завершении и внести изменения в сведения о квартире в реестре недвижимости. По закону перепланировку сначала согласуют, а потом делают; но если её уже сделали, путь тоже есть. На деле всё зависит от того, что именно вы сделали. Лёгкие работы — ненесущие перегородки, проёмы в них, короба, перестановка сантехники — в Москве оформляются актом после работ даже без нарушения. Работы, для которых нужен проект, узаконивают через акт на ранее выполненные работы с техническим заключением проектной организации — и со штрафом. А запрещённое инспекция не узаконит вовсе. Всё это можно сделать самостоятельно, без посредников: заявление подаётся через портал, приёмку проходите вы сами.

Что можно, что нельзя

Как узаконить уже сделанное в Москве (пункты 2.7.1.3, 2.7.1.4 и 2.9.3.2 административного регламента к постановлению Правительства Москвы от 25 октября 2011 года № 508-ПП).

Как оформить

Шаг первый — сверить факт с планом. Возьмите поэтажный план из БТИ или из реестра недвижимости и отметьте все отличия. Для каждого определите группу по таблице выше. Если хотя бы одно отличие из запрещённых — сначала решите, как его исправить: до этого оформление остального может застопориться.

Шаг второй — если всё из упрощённого списка. Нарисуйте эскиз: адрес, план квартиры и экспликация с площадями до работ, план и экспликация после. План «до» должен совпадать с планом из БТИ или реестра. Масштаб может быть любым, главное — размеры или площади. Журнал работ и акты скрытых работ не нужны; нужна только справка, если работы касались газового оборудования. Подаёте запрос через услугу по акту о завершённой перепланировке на mos.ru; приёмочная комиссия — представитель инспекции и вы.

Шаг третий — если есть работы по проекту. Закажите техническое заключение о допустимости и безопасности выполненных работ у проектной организации — члена саморегулируемой организации. Если затронуты несущие конструкции, включая демонтаж участков стеновых панелей, или дом с деревянными перекрытиями, заключение готовит автор проекта дома либо проектная организация, отобранная Мосжилинспекцией, — выбор между ними за вами. С заключением подаёте запрос через услугу по акту на ранее выполненные работы на mos.ru.

Шаг четвёртый — приёмка и штраф. Комиссия осматривает квартиру и сверяет её с документами. При обращении за актом на ранее выполненные без согласования работы, если согласование требовалось, на заявителя составляют протокол об административном правонарушении. Самовольная перепланировка (часть 2 статьи 7.21 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях) обходится гражданину штрафом от 2 000 до 2 500 рублей — это цена легализации, а не отказ в ней. Исключение — самовольная замена газового оборудования без специализированной организации: штраф за неё выше (часть 4 статьи 9.23 того же кодекса). Пока вы исполняете постановление о штрафе, оформление приостанавливают — не больше чем на 90 календарных дней; если за это время штраф не уплачен, в акте откажут.

Шаг пятый — реестр недвижимости. После утверждения акта инспекция в течение 5 рабочих дней направляет его в Росреестр, чтобы изменить сведения о квартире (пункт 26 приложения 1 к постановлению № 508-ПП). Технический план перепланированной квартиры готовит кадастровый инженер по вашему заказу, госпошлину за регистрацию платите вы. По части 3 статьи 28 Жилищного кодекса перепланировка считается завершённой со дня внесения изменений в реестр — до этого дня она не закончена.

Какие документы нужны и какие вы можете не приносить

Жилищный кодекс перечисляет, что подаёт заявитель при согласовании: заявление по утверждённой форме, правоустанавливающие документы на квартиру, проект перепланировки (а если без присоединения части общего имущества перепланировка невозможна, ещё и протокол общего собрания о согласии всех собственников помещений), технический паспорт, согласие всех членов семьи нанимателя — если квартира в социальном найме, и заключение органа охраны памятников — если дом памятник. Но часть из этого можно не приносить: технический паспорт и заключение по памятнику — в любом случае, а правоустанавливающие документы — если право на квартиру зарегистрировано в реестре недвижимости: их орган запрашивает сам, а требовать другие документы сверх перечня не вправе (части 2, 2¹ и 3 статьи 26 Жилищного кодекса). Если у квартиры несколько собственников, договоритесь с совладельцами заранее и письменно: владение и пользование общей квартирой по закону идёт по соглашению всех.

Если уже сделали

Если отказали в согласовании проекта, смотрите на основания — их называет закон: не представлены нужные документы, документы поданы не в тот орган, проект не соответствует требованиям законодательства; отказ обязан содержать основание со ссылкой на конкретное нарушение (части 1 и 2 статьи 27 Жилищного кодекса). В акте на уже выполненные работы в Москве отказывают по своим основаниям: например, если сделанное не соответствует обязательным требованиям или техническому заключению, если комиссию не пустили в квартиру в течение 15 рабочих дней или если за время приостановки не исполнено постановление о штрафе. Недостающее можно донести, несоответствие — исправить и подать запрос снова. Отказ можно обжаловать в суде. Отдельный путь — иск о сохранении квартиры в перепланированном состоянии: суд может сохранить её, если «этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью» (часть 4 статьи 29 Жилищного кодекса). Так перепланировку узаконивают через суд. Ни сохранение через суд, ни обязанность вернуть прежний вид не распространяются на квартиру в аварийном и подлежащем сносу или реконструкции доме (часть 7 статьи 29).

Перед сделкой

• Если вы продавец: узаконивать выгоднее до продажи — покупатель с ипотекой может не пройти банк.
• Если покупатель: спросите, на какой стадии оформление — эскиз, заключение, акт или уже реестр.
• Проверьте, что изменения дошли до реестра: перепланировка завершена только с этого дня.
• Сохраните акт и технический план вместе с документами на квартиру.