Балкон и лоджия: остекление, утепление, присоединение к комнате
Балкон и лоджию можно остеклить (пункт 25 приложения 1 к постановлению Правительства Москвы № 508-ПП) и утеплить, но не присоединить к комнате: объединение с ней и включение площади лоджии в площадь квартиры, радиаторы и тёплый пол от общедомовых систем запрещены (пункты 9.18, 9.7 и 9.8). Со второго этажа новые и расширенные балконы и лоджии тоже под запретом (пункт 9.13), а для проёма между комнатой и лоджией нужен проект (пункт 2.2.14).
В этом ответе
Коротко о главном
Балкон и лоджия входят в квартиру, а в её общую площадь — нет (часть 5 статьи 15 Жилищного кодекса). Из этого вырастают и остальные правила. На деле с лоджией можно сделать многое: остеклить, утеплить, отделать, вынести на фасад блок кондиционера. Нельзя другое — превратить её в часть комнаты. В Москве объединять лоджию или балкон с комнатой и включать их площадь в площадь квартиры запрещено, как и выносить туда радиаторы от общего отопления. Новый балкон выше первого этажа тоже не построить: запрещено и устраивать новые, и увеличивать существующие. Поэтому главный вопрос не «как узаконить присоединённую лоджию», а «как сделать её тёплой и удобной, не объединяя с комнатой».
Что можно, что нельзя
Пункты 9.7, 9.8, 9.13 и 9.18 требований постановления Правительства Москвы от 25.10.2011 № 508-ПП в действующей редакции не допускают того, что отмечено в колонке «запрещено»; балкон на первом этаже — пункт 3.5, и вся разбивка — по этим московским правилам перепланировки.
| что делаете с балконом или лоджией | без согласования | по проекту и решению | запрещено |
|---|---|---|---|
| остекляете балкон или лоджию | ✓ | ||
| отделываете пол, стены и потолок | ✓ | ||
| ставите наружный блок кондиционера на фасаде | ✓ | ||
| меняете форму окна или двери на лоджию, облик дома не меняется | ✓ | ||
| пристраиваете балкон на первом этаже без фундамента, подвала и отопления | ✓ | ||
| убираете границу между лоджией и комнатой, получается одно помещение | ✓ | ||
| включаете площадь лоджии в площадь квартиры | ✓ | ||
| переносите на лоджию радиатор от общего отопления или горячей воды | ✓ | ||
| делаете пол с подогревом от общих систем дома | ✓ | ||
| пристраиваете балкон или расширяете лоджию на втором этаже и выше | ✓ |
Как оформить
Остекление и отделка. В Москве остекление балконов и лоджий, отделочный ремонт и установка кондиционеров на фасадах согласования с жилищной инспекцией не требуют. Документов для инспекции здесь нет. Но остеклённая лоджия остаётся лоджией: её площадь по-прежнему не жилая, а тепло из общих сетей дома туда проводить нельзя.
Утепление. Запрета на само утепление в московских правилах нет. Запреты касаются тепла из общих сетей: радиаторы, подключённые к общедомовому отоплению или горячему водоснабжению, на балконы и лоджии не ставят и не переносят, а полы с подогревом от этих систем не устраивают нигде в квартире. Электрический обогреватель или электрический тёплый пол к общим сетям не подключены и под эти запреты не подпадают. Нагрузку на электросеть стоит сверить с мощностью, выделенной квартире.
Проём между комнатой и лоджией. Создать, заложить или изменить форму оконного и дверного проёма лоджии или балкона можно по проекту перепланировки, если не затронут архитектурный облик дома. Порядок полный: проект, решение о согласовании через услугу «Согласование переустройства, перепланировки помещения в многоквартирном доме», работы силами организации — члена саморегулируемой организации, затем акт приёмочной комиссии (пункты 2.2.14, 13 и 15 требований). Но после работ лоджия должна остаться отдельной от комнаты: сделать из них одно помещение — это уже запрещённое объединение.
Балкон на первом этаже. Устроить балкон или лоджию на первом этаже московские правила разрешают по проекту — без фундамента, без помещений под ними, в том числе подземных, и без отопления. Такие работы связаны с общим имуществом дома или его обликом. Если работа невозможна без присоединения части общего имущества, к заявлению прикладывают протокол общего собрания о согласии всех собственников помещений дома (пункт 3 части 2 статьи 26 Жилищного кодекса). Со второго этажа и выше новые балконы и лоджии не устраивают, а существующие не увеличивают.
Площадь лоджии в документах
Раз лоджия не входит в общую площадь квартиры, присоединение не делает квартиру больше по документам. Чтобы площадь лоджии вошла в общую, её нужно было бы включить при перепланировке, а в Москве это прямо запрещено. Для покупателя отсюда простое правило: сравнивайте площадь из объявления с площадью из выписки из реестра и помните, что лоджия в общую площадь квартиры не входит. Если в объявлении квартира больше выписки ровно на площадь лоджии, спросите продавца, как он считал, и сверьте план с натурой.
В новостройке путаницу добавляет договор участия в долевом строительстве: цену в нём могут считать от «общей приведённой площади», в которую лоджия входит с коэффициентом 0,5, а балкон и терраса — с коэффициентом 0,3 (приказ Минстроя от 25.11.2016 № 854/пр). Поэтому площадь по договору с застройщиком бывает больше площади в выписке — это не ошибка и не повод считать лоджию частью квартиры.
Если уже сделали
Акт на ранее выполненные работы присоединённую лоджию не спасёт: объединение лоджии с комнатой стоит в московском списке запрещённых работ (пункт 9.18 требований постановления № 508-ПП), а несоответствие выполненного требованиям — основание отказать в таком акте (пункт 2.10.1.3.3 административного регламента — приложения 2 к постановлению № 508-ПП). Без решения о согласовании такая перепланировка самовольная, и остаётся вернуть прежний вид (части 1 и 3 статьи 29 Жилищного кодекса) — восстановить границу между комнатой и лоджией и убрать радиатор, если его перенесли от общего отопления. Суд может сохранить перепланировку, «если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью» (часть 4 статьи 29 Жилищного кодекса), а для присоединённой лоджии с теплом из общих сетей доказать это может оказаться трудно. В доме, который признали аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, обязанности вернуть лоджию нет, как нет и сохранения через суд по части 4 (часть 7 статьи 29). Если на лоджии стоит электрический обогрев, а граница с комнатой цела, узаконивать нечего: такая лоджия правил не нарушает.
Перед сделкой
- Отделена ли лоджия от комнаты дверью или окном? Без них граница исчезла.
- Проверьте радиатор на лоджии: от общего отопления — запрет, электрический — нет.
- Сравните площадь в объявлении и в выписке из реестра: площадь лоджии в общую не входит.
- Если балкон на первом этаже пристроен, попросите проект, решение о согласовании и акт.
- Если лоджия присоединена, закладывайте в цену возврат границы и переделку отопления.
- Если квартира в новостройке, сверьте площадь по договору с застройщиком и по выписке: разница на часть площади лоджии объясняется приведённой площадью, а не перепланировкой.
