Какую перепланировку можно сделать без согласования
Перепланировку и ремонт квартиры московские требования делят на три группы — без согласования, упрощённо с актом после работ и по проекту с решением о согласовании, запреты — отдельно (пункты 25, 19.1, 15 и 9 приложения 1 к постановлению Правительства Москвы № 508-ПП). Несущую стену от ненесущей отличают поэтажный план с обозначением конструкций, проект дома или заключение проектной организации — на глаз этого не определить.
В этом ответе
Коротко о главном
Снести перегородку, перенести дверь, расширить ванную за счёт коридора — всё это перепланировка. Так Жилищный кодекс называет изменение границ или площади квартиры, образование новых помещений или изменение её внутренней планировки (часть 2 статьи 25); проводят её по согласованию с уполномоченным органом (часть 1 статьи 26). В Москве требования к таким работам задаёт постановление Правительства Москвы от 25 октября 2011 года № 508-ПП, и по нему работы делятся на три группы. Отделка и остекление балконов и лоджий не требуют согласования с Мосжилинспекцией (пункт 25 требований). Лёгкие изменения — снести или поставить ненесущую перегородку, перенести в ней дверь — делаются в упрощённом порядке: без предварительного согласования, но с актом о завершённой перепланировке после работ (пункты 19.1, 19.6.1 и 19.6.2 требований) — кроме случаев, о которых сказано под таблицей. Перенос санузла или кухни, проёмы в несущих стенах, изменение границ квартиры — только по проекту и после решения о согласовании (пункты 2.2.1, 2.2.11, 2.2.4, 2.2.5 и 15 требований), если это не запрещено: запреты — в пункте 9 требований и в столбце «нельзя» ниже.
Что можно, что нельзя
Правила ниже — московские, из постановления № 508-ПП в действующей редакции; запрет ставить санузел и кухню над жилыми комнатами — общий для страны (пункт 24 Положения, утверждённого постановлением Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 года № 47).
| работа | без согласования | упрощённо: акт после работ | по проекту и решению | нельзя |
|---|---|---|---|---|
| отделка: плитка, ламинат, обои, потолки | ✓ | |||
| остекление балкона или лоджии | ✓ | |||
| снос или устройство ненесущей перегородки, перенос двери в ней (кроме случаев под таблицей) | ✓ | |||
| любые перегородки в доме с деревянными перекрытиями | ✓ | |||
| короба, обшивка стен, ниши (кроме вентиляционных и технических коробов и случаев под таблицей) | ✓ | |||
| перестановка сантехники и оборудования без переноса мокрой зоны (кроме случаев под таблицей) | ✓ | |||
| перенос или расширение санузла, ванной | ✓ | |||
| перенос кухни, устройство кухни-ниши | ✓ | |||
| санузел, ванная или кухня над жилой комнатой; газифицированная кухня — и под ней | ✓ | |||
| проём, ниша или отверстие в стене-диафрагме, пилоне, колонне, в месте связей между сборными элементами | ✓ | |||
| проём в остальных несущих стенах | ✓ | |||
| объединение газифицированной кухни с комнатой | ✓ | |||
| присоединение лоджии или балкона к комнате | ✓ | |||
| тёплый пол от общедомовых систем — в любом помещении; радиатор от них — на лоджии, балконе, веранде, террасе | ✓ |
Упрощённого порядка нет, если работа попадает в перечни пунктов 2 и 3 требований: их делают по проекту и на основании решения о согласовании (пункт 15). Среди таких случаев: дом является объектом культурного наследия, в том числе выявленным (пункты 2.1.2 и 2.2.13); перегородки ставят или разбирают при деревянных перекрытиях (пункт 2.2.10); новая перегородка нагружает перекрытие больше чем на 150 килограммов на квадратный метр, даже на месте старой (пункт 2.2.9); работа меняет границы санузла или ванной либо переносит кухню (пункты 2.2.1 и 2.2.11); работа присоединяет часть общего имущества или затрагивает облик дома (пункт 3).
Ненесущая — не на глаз
Определить, несущая ли стена, на глаз, простукиванием или по толщине нельзя. Ответ дают поэтажный план с обозначением конструкций, проект дома или заключение проектной организации. В панельных домах многие внутренние стены — несущие. Проёмы, ниши и отверстия в стенах-пилонах, стенах-диафрагмах и колоннах, а также в местах расположения связей между сборными элементами в Москве запрещены (пункт 9.10 требований); в остальных несущих стенах проём возможен только по проекту (пункт 2.2.4).
Как оформить
Если работа из первой группы — оформлять нечего; без согласования с инспекцией ставят и кондиционеры на фасаде (пункт 25 требований).
Если работа из второй группы, порядок упрощённый: предварительно ничего не согласуете, делаете работы, затем подаёте в Мосжилинспекцию запрос на акт о завершённой перепланировке (пункт 19.1 требований). Приёмочная комиссия — представитель инспекции и вы сами (пункт 19.2). Журнал работ и акты скрытых работ не требуются; нужна только справка специализированной организации, если работы касались газового оборудования (пункт 19.3). К запросу прикладываете эскиз — план квартиры с экспликацией до и после работ; план «до» должен совпадать с планом из БТИ или из реестра недвижимости (пункт 19.4).
Если работа из третьей группы, порядок полный: проект перепланировки, решение о согласовании, работы по проекту, акт приёмочной комиссии (пункт 15 требований). Подать заявление в Москве можно только в электронном виде, через услугу на портале mos.ru (пункт 1.3 административного регламента — приложения 2 к постановлению № 508-ПП). Решение о согласовании принимают до 20 рабочих дней, акт о завершённой перепланировке — до 10 (пункты 2.7.1.1 и 2.7.1.3 регламента).
После акта инспекция сама направляет его в Росреестр для изменения сведений о квартире, но технический план и сведения об уплате госпошлины за регистрацию готовит заявитель (пункт 26 требований). Перепланировка считается завершённой со дня внесения изменений в реестр недвижимости (часть 3 статьи 28 Жилищного кодекса).
Если уже сделали
Со второй группой опоздать почти невозможно: предварительного согласования для неё нет, акт и так оформляют после работ (пункт 19.1 требований). С третьей иначе: работы без решения о согласовании или с нарушением проекта делают перепланировку самовольной (часть 1 статьи 29 Жилищного кодекса). Разумный срок и порядок возврата квартиры в прежнее состояние устанавливает орган согласования, а вернуть её обязан собственник, кроме случая, когда дом аварийный и подлежит сносу или реконструкции (части 3 и 7 статьи 29).
Для работ третьей группы в Москве можно оформить акт и на уже сделанное — с техническим заключением о допустимости и безопасности работ от проектной организации, которая состоит в саморегулируемой организации (пункт 16 требований). Если работы затронули несущие конструкции (в том числе устройство антресоли и демонтаж участков стеновых панелей или блоков) или шли в доме с деревянными перекрытиями, заключение делает только автор проекта дома или организация, отобранная Мосжилинспекцией, — к кому идти, выбирает заявитель (абзац второй пункта 16). Если дом или само помещение — объект культурного наследия, в том числе выявленный, и работы нельзя было сделать без работ по сохранению объекта, такой акт не оформят (пункт 17). Даром этот путь не проходит: на заявителя составят протокол об административном правонарушении, вынесут постановление и назначат наказание (абзац четвёртый пункта 16). До обращения стоит знать, как узаконить перепланировку самостоятельно и что грозит за неузаконенную перепланировку.
А вот запрещённое через инспекцию не узаконить (пункт 2.10.1.3.3 регламента). Сохранить его может только суд — если «этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью» (часть 4 статьи 29 Жилищного кодекса; исключение — часть 7).
Перед сделкой
- Какая группа — такие и бумаги. Всё, чем квартира отличается от поэтажного плана, относится к одной из трёх групп выше или к запрещённому.
- Если отличия из второй группы, а акта ещё нет, его можно оформить и после сделки, но договоритесь, кто этим займётся.
- Если из третьей — просите акт: по решению о согласовании или на уже сделанное (пункты 15 и 16 требований).
- Если из запрещённых — закладывайте возврат в прежний вид: это обязанность того, кто будет собственником (части 3 и 7 статьи 29 Жилищного кодекса).
- Проверьте, не является ли дом объектом культурного наследия, в том числе выявленным: там любые перепланировка и переустройство — только по проекту (пункты 2.1.2 и 2.2.13 требований).
- Если заявление подаст не собственник, а уполномоченное им лицо (часть 2 статьи 26 Жилищного кодекса), в Москве представителю гражданина нужна нотариально удостоверенная доверенность (пункт 2.5.1.1.1.2 регламента).
