Купить квартиру с перепланировкой в ипотеку: что скажет банк
Чем труднее узаконить перепланировку в квартире, которую покупают в ипотеку, тем вероятнее, что банк попросит сделать это до сделки или откажет. Оценщик отмечает несоответствия поэтажному плану, а обязанность узаконить изменения или вернуть прежний вид и её срок записывают в предварительный договор с продавцом.
В этом ответе
Коротко о главном
Квартира в ипотеке становится залогом банка, поэтому банк смотрит на неё как будущий владелец — на случай, если заёмщик перестанет платить. Оценщик сравнивает квартиру с поэтажным планом и отмечает в отчёте несоответствия. Дальше решает банк, и правила у банков разные. По московским правилам (постановление Правительства Москвы от 25 октября 2011 года № 508-ПП) изменения делятся на группы: одни оформляются актом после работ, другим нужен проект или техническое заключение, а часть в Москве запрещена вовсе — например, присоединённая лоджия или газовая кухня, открытая в комнату без двери. Чем труднее узаконить изменение, тем вероятнее, что банк попросит сделать это до сделки или откажет. По закону вернуть прежний вид обязан собственник (часть 3 статьи 29 Жилищного кодекса; исключение — в разделе «Если уже сделали»). На деле это ваш вопрос: без одобрения банка сделки не будет, а после покупки собственником станете вы.
Что можно, что нельзя
Как ваш банк относится к каждой группе по московским правилам перепланировки, уточняйте до оценки.
| изменение в квартире | оформлять не нужно | акт после работ | проект или заключение | запрещено в Москве |
|---|---|---|---|---|
| заменены плитка, полы и обои | ✓ | |||
| перенесён дверной проём в ненесущей перегородке | ✓ | |||
| разобрана кладовка из ненесущих перегородок, её площадь отошла коридору | ✓ | |||
| кухня с электроплитой открыта в комнату, перегородка была ненесущей | ✓ | |||
| санузел расширен за счёт коридора | ✓ | |||
| проём в несущей стене, кроме стен-диафрагм и мест связей панелей | ✓ | |||
| лоджия присоединена к комнате | ✓ | |||
| кухня с газовой плитой открыта в комнату без двери | ✓ |
В домах с деревянными перекрытиями любые перегородки — и новые, и разборка старых — в Москве делают только по проекту.
Как оформить
Шаг первый — сравнить квартиру с планом до заявки. Попросите у продавца поэтажный план или технический паспорт и пройдите квартиру с ним в руках. Всё, что отличается, — список вопросов к продавцу и банку.
Шаг второй — спросить банк заранее. До оценки уточните у менеджера, как банк относится к найденным изменениям. Ответ «зависит от оценщика» — повод спросить, какие изменения банк пропускает с отметкой в отчёте, а какие — только узаконенными.
Шаг третий — оценка. Оценщик фиксирует несоответствия плану в отчёте. Если они существенные, банк может потребовать узаконить перепланировку до выдачи кредита или вернуть квартиру в прежний вид. Иногда банк соглашается выдать кредит при условии, что изменения узаконят в оговорённый срок после сделки, — такое условие стоит видеть в документах банка, а не в устном обещании.
Шаг четвёртый — договориться с продавцом. Варианты три: продавец узаконивает перепланировку до сделки; продавец возвращает квартиру в прежний вид; стороны договариваются о снижении цены, а вы берёте узаконивание на себя — если банк на это согласен. Любой вариант записывайте в предварительный договор: кто, что и до какого срока делает и что будет с задатком, если не успеет.
Шаг пятый — заложить время. Узаконивание до сделки — это недели, а не дни. По московскому регламенту (приложение 2 к постановлению № 508-ПП) акт по упрощённому порядку оформляют до 10 рабочих дней (пункт 2.7.1.3), акт на ранее выполненные работы — до 20 (пункт 2.7.1.4), а до него нужно ещё получить техническое заключение. К тому же после постановления о наказании (пункт 2.9.1.2) оформление акта на ранее выполненные работы приостанавливают до уплаты штрафа — не больше чем на 90 календарных дней (пункт 2.9.3.2). Утверждённый акт инспекция передаёт в Росреестр за 5 рабочих дней (пункт 26 приложения 1 к постановлению № 508-ПП), но только внесение изменений в реестр завершает перепланировку (часть 3 статьи 28 Жилищного кодекса). Сверьте эти сроки с датой, до которой действует одобрение банка.
Новый план — ещё не узаконено
Частая ловушка: продавец показывает свежий поэтажный план, где стены уже стоят по-новому, и говорит, что всё оформлено. По закону перепланировку подтверждает не сам план, а акт приёмочной комиссии, который оформляют после проверки выполненных работ; в Москве согласование и приёмку ведёт городская жилищная инспекция. Поэтому просите не только план, но и решение о согласовании, акт и выписку из реестра, где площадь и границы квартиры уже новые. Если чего-то из этого нет — считайте, что перепланировка не узаконена, как бы аккуратно ни выглядел чертёж.
Как торговаться, если узаконивание берёте на себя
Узаконивание — это проект, заключения, работы по исправлению того, что нельзя сохранить, время и риск отказа. Посчитайте эти расходы до разговора о цене: спросите у проектной организации, во что обойдутся проект и заключения для вашего случая, и заложите запас на работы, если что-то придётся вернуть. При обращении за актом на ранее выполненные работы на заявителя ещё и составляют протокол: гражданину грозит штраф по части 2 статьи 7.21 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях — от 2 000 до 2 500 рублей, а за самовольную замену газового оборудования без специализированной организации — выше (часть 4 статьи 9.23 того же кодекса). Скидка должна покрывать не только деньги, но и риск: если перепланировку не согласуют, квартиру придётся вернуть в прежний вид. И обязательно проверьте, согласен ли банк на то, что узаконивать будете уже вы, после сделки.
Если уже сделали
Если перепланировку сделал продавец и не узаконил, после покупки обязанности переходят к вам как к новому собственнику: вернуть квартиру в прежнее состояние закон обязывает собственника самовольно перепланированного помещения, и если инспекция выдаст предписание, адресатом будете вы. Если дело дошло до продажи квартиры с торгов, новому собственнику орган согласования устанавливает новый срок, чтобы вернуть прежний вид (части 3, 5 и 6 статьи 29 Жилищного кодекса). Квартиры в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, под эти правила не попадают (часть 7). Банк тоже будет ждать, что залог соответствует документам. Поэтому «разберусь потом» в ипотечной сделке — плохая стратегия: вы получаете и кредит, и чужую перепланировку, которую придётся узаконивать за свой счёт или возвращать в прежний вид.
Перед сделкой
- Пройти по квартире с поэтажным планом и техническим паспортом и отметить все отличия.
- Разложить отличия по группам таблицы: запрещённое банк вряд ли примет, пока его не вернут в прежний вид.
- Спросить банк до оценки, какие из отличий он пропускает.
- Узнать у продавца, узаконены ли изменения: есть ли акт и выписка из реестра с новой площадью.
- Записать в предварительный договор, кто узаконивает или возвращает квартиру в прежний вид и в какой срок.
- Не соглашаться на устное «банк пропустит» — только на письменное условие банка.
